Met de huidige overspannen huizenmarkt zijn steeds meer zakelijke en particuliere partijen op zoek naar mogelijkheden om meer woningen te creëren. Een woning splitsen is hiervoor een interessante oplossing. Het splitsen van een woning is het opdelen van een bestaande woning in meerdere zelfstandige woningen. Bijvoorbeeld in de Randstad worden grote herenhuizen opgedeeld in verschillende woningen. Vaak worden de verschillende verdiepingen verhuurd of verkocht als losse appartementen.
Wanneer u van plan bent om uw woning te splitsen in meerdere woonruimtes, moet u rekening houden met een aantal belangrijke zaken. Daarbij maakt het ook nog verschil uit of u uw gesplitste woning(en) wil gaan verhuren of verkopen. Het is bijvoorbeeld verplicht om een vergunning aan te vragen. Daarnaast is het in sommige gevallen noodzakelijk om een notaris in te schakelen. Om ervoor te zorgen dat u tijdens dit proces niet voor verrassingen komt te staan, beantwoorden wij in dit artikel al uw vragen over het splitsen van een woning.
Waarom uw woning splitsen?
Hierboven benoemden wij al een reden voor het splitsen van een woning. Want wat maakt een woning splitsen nou zo’n populaire verbouwing? Vaak zijn er twee redenen waarom huiseigenaren kiezen voor het splitsen van hun woning: vanuit financiële gronden of sociale overwegingen. Of beide natuurlijk.
Op het moment is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Voornamelijk in de grote steden is woonruimte schaars. Als men vanuit financiële overwegingen een woning splitst, wordt dit gedaan om de nieuw gecreëerde woning te verhuren of verkopen. Vooral verhuren na een splitsing is erg populair. Hiermee creëert u een maandelijks inkomen en blijft u toch eigenaar van het appartement. Ondanks dat het appartement verhuurd is, blijft de waarde stijgen en daarmee groeit ook uw eigen vermogen.
Wanneer u een woning splitst vanuit sociale overwegingen, doet u dit vaak voor uw eigen belang. Dus niet direct voor het geld. Bijvoorbeeld in het geval dat u zelf niet financieel in staat bent een woning aan te schaffen. Als u dit samen met iemand anders doet en de woning splitst, kan een eigen woning vaak wel gerealiseerd worden.
Bouwkundig- of kadastraal splitsen
Bij het splitsen van een woning wordt er onderscheid gemaakt tussen bouwkundig- en kadastraal splitsen. Het verschil hiertussen zit hem vooral in of de woning verhuurd of verkocht wordt na de splitsing. Wij raden het dan ook aan hier vooraf een beslissing over te nemen. De processen verlopen namelijk beide erg verschillend. Echter is het wel mogelijk de woning eerst bouwkundig te splitsen en daarna kadastraal. Hieronder gaan wij in op de verschillen tussen bouwkundig- en kadastraal splitsen.
Bouwkundig splitsen
Wanneer de woning bouwkundig is gesplitst, wordt de woning na de splitsing verhuurd. Er wordt dus meer woonruimte gecreëerd door bijvoorbeeld van één appartement, twee appartementen te maken. Daarna worden beide appartementen apart verhuurd. Als u van plan bent bouwkundig uw woning te splitsen, bent u verplicht een omgevingsvergunning hiervoor aan te vragen. Om hiervoor in aanmerking te komen moet uw woning aan de volgende eisen voldoen:
- Er moeten vluchtvoorzieningen aanwezig zijn.
- Het pand moet voorzien zijn van brand- en rookmelders.
- De woning moet voldoen aan gestelde geluidwerende maatregelen.
- De woning moet voldoen aan badkamer en sanitair voorzieningen.
Deze eisen worden gesteld vanuit het Bouwbesluit, om te verzekeren dat de nieuwe woningen voldoende veiligheid bieden. Het is hierbij van belang dat de leefbaarheid van de woningen in stand blijft. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet u constructieberekeningen en bouwtekeningen aanleveren. Deze worden opgemaakt door een constructeur en een architect. Wanneer u dit aan de juiste professionals overlaat, zorgen zij ervoor dat de nieuwe situatie binnen het bouwbesluit past. Hiermee vergroot u de kans dat uw vergunningsaanvraag wordt goedgekeurd.
Kadastraal splitsen
Bij een kadastrale splitsing worden de gesplitste woningen los verkocht. De naam zegt het eigenlijk al: de nieuwe woningen worden opgenomen in het kadaster. Dit maakt een kadastrale splitsing dan ook iets ingewikkelder dan een bouwkundige splitsing. Een deel van de woning krijgt een nieuwe eigenaar en dit moet worden vastgelegd bij de gemeente. Hiervoor moet u niet alleen een omgevingsvergunning aanvragen, maar ook een splitsingsvergunning. Voor de splitsingsvergunning heeft u ook een splitsingsakte nodig. Deze moet u op laten maken door een notaris. Naast deze verplichtingen stelt het Bouwbesluit ook aan deze splitsing bepaalde eisen:
- De woning moet over een eigen badkamer en sanitair beschikken.
- De woning moet een eigen keuken hebben.
- Het pand moet voorzien zijn van een eigen huisnummer.
- Het pand moet een eigen voordeur hebben, deze mag uitkomen in een centrale hal of trappenhuis.
Bovendien stellen sommige gemeentes nog strengere eisen bij een kadastrale splitsing. Vaak moet een woning minimaal 25 jaar onderhoudsvrij zijn. Ook moet de fundering het aankunnen. Toch verschillen de exacte regels voor een kadastrale splitsing per gemeente. Laat u door ons adviseren bij eventuele vragen.
Mag ik zomaar mijn woning splitsen?
Nu de verschillen tussen een kadastrale- en bouwkundige splitsing duidelijk zijn, rest de vraag of u uw woning zomaar mag splitsen. Wij gingen net al even in op de vergunningsplicht die u heeft bij het splitsen van een woning. Een woning splitsen – kadastraal of bouwkundig – mag echter niet altijd. In het bestemmingsplan staat opgenomen hoeveel woningen het bouwvlak mag dragen. Meestal is dit er maar één. In dat geval moet de gemeente afwijken van het bestemmingsplan. De gemeente keurt dit sporadisch goed. Hierbij kijken zij onder andere naar de belangen van de aanvrager en de omwonenden.
Eerst bouwkundig splitsen, daarna kadastraal
Aan een kadastrale splitsing gaat vrijwel altijd een bouwkundige splitsing vooraf. U kunt ervoor kiezen om de bouwkundige splitsing op een eerder moment uit te voeren. In dat geval kunnen de gesplitste woningen eerst een aantal jaar worden verhuurd. Daarna heeft u de mogelijkheid om de woning alsnog kadastraal te splitsen, waarna de woningen verkocht kunnen worden.
Buitenruimte toevoegen aan de gesplitste woning
Als u een woning gaat splitsen, moet de woning dus aan bepaalde eisen voldoen. Deze hadden we net al even benoemd. Opvallend is dat het creëren van een buitenruimte niet verplicht is. Hiermee bedoelen we bijvoorbeeld het aanleggen van een tuin, dakterras of balkon. Toch wordt dit vaak wel gedaan omdat het meer woonplezier oplevert voor de nieuwe huurder of koper. Daarnaast stijgt de waarde van de woning. Het is dus niet verplicht, maar het is zeker de moeite om het te overwegen. Hier leest u meer over het aanleggen van een dakterras.
Verplichte vergunningen woning splitsen
Of u nu een bouwkundige of kadastrale splitsing uitvoert, u bent vergunningsplichtig. Bij beide splitsingen gelden er weer andere verplichtingen. Wij zetten nog even op een rijtje welke vergunningen u bij welke splitsing moet aanvragen.
Vergunningen bouwkundig splitsen
Bij een bouwkundige splitsing moet u in ieder geval een omgevingsvergunning aanvragen. Dit vraagt u aan via het omgevingsloket. Dit is een website vanuit de gemeentes in Nederland, waar u gemakkelijk zelf de vergunning kan aanvragen. Hier kunt u ook het verloop van de aanvraag zelf in de gaten houden.
Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning rekent de gemeente legeskosten. Dit zijn de verwerkingskosten. Deze worden altijd in rekening gebracht, ook als uw aanvraag uiteindelijk wordt afgewezen. De legeskosten die in rekening worden gebracht, verschillen sterk per gemeente. Het wordt in ieder geval berekend op basis van een percentage van de beoogde verbouwkosten. Hierbij geldt dus, hoe duurder de verbouwing van de splitsing; hoe hoger de kosten.
In sommige gevallen is een vergunning tot woningvorming ook verplicht. Dit verschilt per gemeente. In bepaalde gemeentes is het altijd verplicht, in andere gemeentes is dat afhankelijk van het oppervlakte. Vastgoed Vergunningen heeft inzage in de eisen per gemeente.
Vergunningen kadastraal splitsen
Het werd net al duidelijk dat er bij kadastraal splitsen meer komt kijken dan bij een bouwkundige splitsing. De voornaamste reden hiervan is dat de splitsing moet worden opgenomen in het kadaster. Ook heeft u meerdere vergunningen nodig. Net als bij een bouwkundige splitsing, is een omgevingsvergunning verplicht. Deze kunt u aanvragen op het omgevingsloket. Onthoudt dat hiervoor dus legeskosten in rekening worden gebracht vanuit de gemeente.
Ook is een splitsingsvergunning verplicht. Met deze vergunning wordt de wijziging in het kadaster geregistreerd. Dit betekent dat iedere woning een eigen perceelnummer en definitieve grens krijgt. Met een splitsingsvergunning maakt een notaris een splitsingsakte op. Daarin staat opgenomen hoe het gebouw is opgedeeld, uit hoeveel appartementen het bestaat en waar de gemeenschappelijke ruimtes zijn. In de splitsingsakte staan ook de appartementsrechten vastgelegd. Omdat in de woning nu meerdere eigenaren zitten, maakt de notaris ook het reglement van de VVE (vereniging van eigenaren) op.
Wat zijn de kosten van het splitsen?
Een woning splitsen brengt allerlei kosten met zich mee. De grootste kostenpost is de verbouwing zelf. Naast het inhuren van een aannemer, moet u ook allerlei materialen aanschaffen. De totale kosten hiervan zijn lastig in te schatten. Het verschilt natuurlijk sterk per geval wat de beoogde verbouwing uiteindelijk gaat kosten. Vraag vooraf een offerte aan bij een aannemer om een beter beeld te krijgen van de totale kosten van de verbouwing.
Wanneer u een vergunning aanvraagt voor de splitsing, worden er legeskosten in rekening gebracht vanuit de gemeente. De legeskosten van een omgevingsvergunning verschillen erg per gemeente. Hier leest u meer over een schatting van de kosten van een omgevingsvergunning.
Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet u bepaalde documenten aanleveren. Deze laat u opstellen door een constructeur en een bouwkundig tekenaar. De kosten hiervan bedragen ongeveer €1200 inclusief btw. Houd hierbij rekening dat dit bedrag een schatting is. De uiteindelijke kosten zijn afhankelijk van de complexiteit van de tekeningen en berekeningen.
Als de woning kadastraal gesplitst moet worden, is het dus verplicht om een splitsingsvergunning aan te vragen. Wanneer deze is goedgekeurd, bent u verplicht een splitsingsakte op te laten maken door een notaris. Deze kosten bedragen ongeveer €1750 inclusief btw. Dit is een schatting op basis van een pand waarbij van één woning, twee woningen gemaakt zijn.
Een woning splitsen in het kort
Nu weet u precies wat de mogelijkheden zijn als u uw woning wil opsplitsen in meerdere zelfstandige woonruimtes. Of u nu een kadastrale- of bouwkundige splitsing overweegt, weet dat in bijna alle gevallen u eerst een bouwkundige splitsing laat vastleggen. Daarna gaat de aanvraag over in een kadastrale splitsing als u de woonruimte wil verkopen. Hierbij is het belangrijk eerst goed het bestemmingsplan door te nemen. Hierin staat opgenomen of de woning überhaupt in aanmerking komt voor een splitsing.
Met het splitsen van een woning creëert u op een efficiënte manier meer woningen. Dat is vooral nu interessant omdat de woningmarkt overspannen is. Op deze manier komen er meer (betaalbare) woningen op de markt, waardoor het voor starters makkelijker is om in te stappen. Bovendien levert het splitsen van een woning een prettig zakcentje op. Of u het nu gaat verhuren of verkopen, een woning splitsen is een voordelige verbouwing waar u nog lang de vruchten van plukt.
Bij een bouwkundige splitsing worden de woningen na de splitsing los van elkaar verhuurd.
Bij een kadastrale splitsing worden de woningen na de splitsing los van elkaar verkocht.
Bij de splitsing van een woning bent u altijd vergunningsplichtig. Een gemeente kan de aanvraag voor een (omgevings)vergunning altijd weigeren, wat de reden ook is. Daarnaast staat in het bestemmingsplan opgenomen hoeveel woningen het bouwvlak mag dragen. Als dit slechts een woning is, moet de gemeente afwijken van het bestemmingsplan en dat doen zij sporadisch.
U moet een omgevingsvergunning aanvragen. In sommige gevallen is een vergunning tot woning vorming ook verplicht.
U heeft naast een omgevingsvergunning, ook een splitsingsvergunning nodig. Ook is het verplicht een splitsingsakte op te laten maken door een notaris.