Het splitsen van een woning is een lucratieve oplossing als vastgoedbezitter om meer rendement te behalen. Het splitsen van een woning is het opdelen van een bestaand pand in meerdere, zelfstandige woningen. Een bekend voorbeeld van in de Randstad is bijvoorbeeld een herenhuis dat wordt opgedeeld in verschillende appartementen. Echter maakt de gemeente Amsterdam het splitsen van een woning steeds lastiger. Om een woning te kunnen splitsen heeft u een vergunning nodig en deze vergunningen worden steeds minder vaak vergeven. Om te zorgen dat u tijdens dit proces niet voor verrassingen komt te staan, gaan wij de huidige regelgeving (2023) af voor het splitsen van een woning in Amsterdam.
Bouwkundig- of kadastraal splitsen
Allereerst is het belangrijk om vast te stellen om wat voor splitsing het gaat. Er wordt onderscheid gemaakt tussen kadastraal- en bouwkundig splitsen binnen het vastgoed. Het verschil hiertussen zit vooral in of de woning wordt verhuurd of verkocht na de splitsing. Het is dan ook van belang om dit vooraf af te wegen, want het proces van de splitsing verloopt in beide gevallen verschillend. Bij een bouwkundige splitsing wordt de woning na het splitsen verhuurd. In het geval van een kadastrale splitsing mogen de gesplitste woningen verkocht worden. De naam zegt het eigenlijk al; de nieuwe woningen worden opgenomen in het kadaster. Omdat een deel van de woning een nieuwe eigenaar krijgt, moet dit worden vastgelegd bij de gemeente. Ook heeft u bij een kadastrale splitsing een splitsingsakte nodig. De wordt opgemaakt door een notaris.
Omgevingsvergunning
Of u uw pand nu kadastraal- of bouwkundig splitst, in beide gevallen heeft u meerdere vergunningen nodig. Deze vergunningen vraagt u aan bij de gemeente. De omgevingsvergunningsaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan van het Bouwbesluit uit 2012. Eisen die hierbij komen kijken zijn zaken als voldoende daglicht, brandveiligheid, stevige constructie en vluchtvoorzieningen. Daarover leest u hier meer. Ook moeten voor de omgevingsvergunning constructieberekeningen en bouwtekeningen worden aangeleverd. Vastgoed Vergunningen begeleidt en ondersteunt u gedurende dit traject. Neem hier contact met ons op voor meer informatie.
Woningvormen
Als de omgevingsvergunning binnen is, ontvangt u van de gemeente een gewijzigde huisnummer beschikking. Omdat het pand wordt opgesplitst in meerdere nieuwe woonruimtes, horen daar natuurlijk ook nieuwe huisnummers bij. Deze stelt de gemeente Amsterdam dus voor u op. Om een pand legaal te kunnen splitsen is er naast een omgevingsvergunning ook een vergunning ‘woningvormen’ noodzakelijk. Dit is een vergunning vanuit de huisvestingsverordering van 2023. Hierin staan de regels opgenomen om de woningvoorraad van Amsterdam te beschermen. Zo moet bij het vormen van een niet-grondgebonden woonruimte (een appartement of bovenwoning) de bestaande woonruimte minimaal 100m2 groot zijn. De nieuwe zelfstandigen woningen moeten minimaal 40m2 groot zijn. Echter is er niet altijd een vergunning woningvormen vereist. Bijvoorbeeld als er geen sprake is van woningonttrekking. Wilt u hierover meer informatie? Neem contact met ons op. Indien de omgevingsvergunning en bouwkundige splitsingsvergunning zijn vergeven, kunnen de woningen na de verbouwing legaal worden verhuurd.
Kadastraal splitsen
In het geval van een kadastrale splitsing werkt het met vergunningen net even anders. Indien het pand binnen de Ringweg A10 valt en ouder is dan 1940, is het bij een kadastrale splitsing verplicht om naast een omgevingsvergunning en vergunning woningvormen ook nog een kadastrale splitsing vereist. In de meeste gebieden is het maximumaantal door splitsen afzonderlijk verkoopbaar te maken huurwoningen bereikt (Gemeente Amsterdam, 2023). Alleen in sommige delen van stadsdeel Oost en West is hier nog ruimte voor. Daarnaast is het ook van belang dat de fundering van de woning aan bepaalde eisen voldoet. Zo moet de fundering minimaal code-2 krijgen. Kort samengevat betekent dit dat de fundering nog minimaal 25 jaar mee kan, zonder al te veel onderhoud. Heeft u vragen hierover of wil u meer informatie? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.
Wat zijn de kosten?
Aan het aanvragen van deze vergunningen zitten kosten verbonden. Deze kosten worden ook wel legeskosten genoemd en bent u verschuldigd aan de gemeente Amsterdam. Wij zetten de geschatte kosten voor een woning splitsen in Amsterdam voor u op een rij:
- Omgevingsvergunning: deze kosten zijn afhankelijk van de totale bouwsom. Het percentage wordt genomen over de totale geschatte kosten van de van de verbouwing. Dit ligt tussen de 0,6% en 3,4% (Gemeente Amsterdam, 2023). Daarover leest u hier meer.
- Woningvormen: voor een vergunning woningvorming zoals geformuleerd in de op het moment van aanvraag geldende Huisvestingsverordening Amsterdam geldt een prijs van €587,10 (Gemeente Amsterdam, 2023).
- Splitsingsvergunning: het in behandeling nemen van een aanvraag voor een splitsingsvergunning voor één pand kost € 3.345,10. Het tarief voor elk volgend (aangrenzend) pand is € 2.140,10 (Gemeente Amsterdam, 2023).
- Splitsingsakte: Als de woning kadastraal gesplitst moet worden, is het dus verplicht om een splitsingsvergunning aan te vragen. Wanneer deze is goedgekeurd, bent u verplicht een splitsingsakte op te laten maken door een notaris. Deze kosten bedragen ongeveer €1750 inclusief btw. Dit is een schatting op basis van een pand waarbij van één woning, twee woningen gemaakt zijn.
Meer informatie woning splitsen Amsterdam?
Bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor uw pand of woning in Amsterdam? Vastgoed Vergunningen heeft veel ervaring met woningen splitsen in Amsterdam. Wij regelen de aanvraag van begin tot eind. Van het moment dat wij uw eerste ideeën uitwerken tot het moment dat u de vergunning in handen heeft en de verbouwing kan beginnen. Naast vergunningsadvies hebben wij een groot netwerk in het laten realiseren van uw bouwplannen. Wilt u meer informatie? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.